每经记者：甄素静 每经编辑：陈梦妤
“我国从基础设施项目启动REITs试点已逾一周年，试点已经看到了好处，能够明显化解困扰我国经济发展的终端难题，包括它是存量资产的动能转换，让社会资本持有资产，让地方债务有效化解，而且可以丰富中国的资本市场。”
9月29日，在每日经济新闻主办的第十二届中国价值地产年会上，中房集团理事长、汇力基金董事长孟晓苏以《中国REITs的探索历程与发展方向》为题发表主旨演讲。
中房集团理事长、汇力基金董事长 孟晓苏 受访者供图
“2000年左右，我请一些国外专家到中国来讲创新的时候，他们异口同声地说过这么一句话，除了REITs没有更好的金融创新。”主题演讲一开始，孟晓苏先是回忆道。
这两年公募REITs在我国发展取得了突破性进展，从去年至今，已有20只公募REITs产品上市，且在二级市场上交投十分活跃。随着我国资本市场改革创新持续深化，政策端也在进一步鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行。
那么，什么叫REITs？它如何在经济中发挥作用？在资本市场表现如何？
孟晓苏表示，REITs本质是不动产收益权进入资本市场流通，国务院最近的要求是要在全国不少于30个项目退出，而且还需要形成可复制、可推广的经验做法。
“目前已经上市发行的20只REITs，其中先发的几只已经在市场上运行将近一年了，在二级市场表现相当良好。目前整体市场表现是股债双杀，一年来资本市场总体惨淡，唯独REITs板块一枝独秀。”
孟晓苏还介绍说，整体来看，最好的还是产权类REITs，其次比它差一点，但仍然好于股和债的是特许经营权的REITs板块。总体来说，REITs收益情况高于国债，高于股票，是一项很好的资产。
在境内外发债和融资渠道均收紧的情况下，REITs将如何助力房企融资及化解债务风险？
孟晓苏表示，不是不搞商业房地产，不是REITs不能进入商业房地产，而是前一段时间的房地产调控政策和它相悖，但是别忘记了，国务院最早发文件提出来的发行REITs，明确的就是要培育和发展住房租赁市场。
孟晓苏指出，现在已经从保障性租赁房先起步了，这是一个很艰难的领域，因为保障房本身收益低，但各地积极配合保监会和国家发改委，最后通过对资产进行合理的评估，通过收益法倒算资产价值，使得租赁房的收益在REITs基金表现中可以达到4%-5%，被市场接受。
孟晓苏还以国际上商业地产REITs举例说，全世界的REITs，商业租赁房和商业地产从来都是收益最高的资产，而且长期增值率也最高，所以我们呼吁推出REITs试点的原始要求，就是要推动租赁房。
对于未来房地产发展趋势及对REITs规模化发展的影响，孟晓苏分享道：“我们国家这些年来商品房的均价长线是上涨的，别看最近有点低，总体还是上涨的，那么未来会怎么样？你不能光看限购条件下的楼市，也不能光看眼下走低，房价会不会再涨了？当然会。”
“中国房地产业发展从房改算起才24年，我们才是美国的1/10，怎么就能说我们已经到顶了呢？怎么就能说年轻人患了老年病了呢？这就是我的年龄段理论。”
孟晓苏指出，年轻人一般不会患老年病。我们现在建议构建三次分配理论的基础性安排，特别提出要增加城市居民的住房金融资产等各类财产性安排。我们希望老百姓更多持有金融财产，就需要为老百姓制造出这些持有金融资产的工具来。REITs就是这样的工具。
“从这个意义上说，REITs可以让普通投资者享受到不动产投资和不动产增值的收益，它锚定了不动产资产，同时又是优质高流动性产品，对于老百姓来说，它是普惠型的资本福利。”孟晓苏表示。
孟晓苏认为，我国REITs的现实意义，是通过促进内循环来促进双循环，引国际长线资金进入中国，设立REITs市场为我国引进外资开辟新的通道，国际长线基金愿意通过REITs持有建成项目。
“REITs必将在中国大行其道，获得更大发展。”孟晓苏以一句此前国际REITs专家的祝福结束了此次分享。
每日经济新闻
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